Los límites del derecho de propiedad en condominio frente al interés colectivo
Por: Brenda Yadheny Morales Martínez
Las plataformas digitales de alojamiento temporal como “Airbnb”, “Booking”, “Vrbo”, “Expedia” y otras herramientas de intermediación han transformado la manera en que los propietarios aprovechan sus inmuebles. Sin embargo, su crecimiento también ha generado una pregunta cada vez más frecuente en condominios: ¿Puede un propietario destinar libremente su inmueble a una Estancia Turística Eventual o existen límites legales dentro del régimen de propiedad en condominio? La respuesta no depende de la plataforma utilizada ni de la voluntad exclusiva del propietario. El análisis debe realizarse considerando el derecho de propiedad, el destino autorizado del inmueble, la escritura constitutiva, el reglamento interno y los derechos de los demás integrantes de la comunidad.
El derecho de propiedad y sus límites
Uno de los errores más comunes consiste en asumir que la propiedad privada otorga facultades absolutas sobre un inmueble. Sin embargo, el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que:
“La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social…” (CPEUM, 2025, art. 27).
Este principio constituye uno de los fundamentos jurídicos más importantes para comprender que el derecho de propiedad no es ilimitado. Su ejercicio debe armonizarse con otros derechos e intereses jurídicamente protegidos, particularmente cuando existe una convivencia permanente entre diversos propietarios, como ocurre en los condominios.
La particularidad del régimen de propiedad en condominio
A diferencia de una vivienda aislada, el régimen de propiedad en condominio combina derechos exclusivos y derechos compartidos. Cada condómino es propietario de una unidad privativa, pero también participa en la copropiedad de bienes y áreas comunes. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México define las áreas y bienes de uso común como:
“Aquellos que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso estará regulado por esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno” (LPCICDMX, 2024, art. 2).
Dentro de esta categoría se encuentran accesos, pasillos, escaleras, elevadores, jardines, azoteas, instalaciones generales y demás elementos necesarios para la operación y conservación del inmueble. Esta característica explica por qué determinadas decisiones individuales pueden generar consecuencias que afectan a toda la comunidad.
Estancias Turísticas Eventuales: más allá de una plataforma digital
La discusión sobre las Estancias Turísticas Eventuales no debe centrarse en la plataforma utilizada, sino en analizar si el aprovechamiento del inmueble resulta compatible con el destino autorizado en la Escritura Constitutiva, las disposiciones del Reglamento Interno, los acuerdos válidamente adoptados por la Asamblea General y el marco normativo aplicable.
Antes de destinar una unidad privativa a una Estancia Turística Eventual, resulta indispensable verificar que dicha actividad sea compatible con el uso de suelo autorizado, el destino establecido en la Escritura Constitutiva, las disposiciones contenidas en el Reglamento Interno, los acuerdos válidamente adoptados por la Asamblea General y la regulación administrativa aplicable. Este análisis adquiere especial relevancia si se considera que la legislación condominal establece restricciones expresas respecto al uso de las unidades privativas y reconoce la necesidad de preservar la seguridad, tranquilidad, salubridad, comodidad y adecuada convivencia dentro de la comunidad condominal.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México dispone que queda prohibido:
“Destinarla a usos distintos al fin establecido en la Escritura Constitutiva” (LPCICDMX, 2024, art. 21, fracc. I).
Asimismo, señala que queda prohibido:
“Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y/o poseedores, que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad y comodidad del condominio…” (LPCICDMX, 2024, art. 21, fracc. II).
Estas disposiciones no implican que toda Estancia Turística Eventual sea ilegal. Sin embargo, sí obligan a analizar si la actividad resulta compatible con el destino autorizado del inmueble y si genera afectaciones a la comunidad condominal.
La Asamblea General y sus límites
La Asamblea General constituye el órgano máximo de decisión dentro del condominio y cuenta con facultades para adoptar acuerdos relacionados con la administración, conservación y funcionamiento de la comunidad. Sus decisiones deben ajustarse a la ley, la escritura constitutiva y el reglamento interno. Por ello, los conflictos relacionados con estancias turísticas eventuales deben analizarse caso por caso, buscando un equilibrio razonable entre los derechos individuales y el interés colectivo.
La apropiación indebida de áreas comunes, el cierre de pasillos, la ampliación irregular de unidades privativas, el ruido, constituyen algunas de las controversias más frecuentes en los condominios. En todos estos casos existe un elemento común: la confusión entre propiedad exclusiva y copropiedad.
El uso prolongado de un bien común no genera derechos de propiedad sobre él, ni la tolerancia vecinal sustituye los procedimientos legales necesarios para modificar su naturaleza jurídica.
¿Qué puede hacer un condómino afectado?
Cuando una actividad presuntamente afecta la convivencia o contraviene las disposiciones aplicables al régimen condominal, resulta recomendable privilegiar mecanismos graduales de solución antes de acudir a instancias jurisdiccionales. En este sentido, pueden implementarse medidas que van desde la comunicación con la administración y la intervención del Comité de Vigilancia, hasta la aplicación de las disposiciones previstas en el Reglamento Interno y la presentación del asunto ante la Asamblea General. Dependiendo de las circunstancias particulares del caso, también pueden resultar procedentes mecanismos alternativos de solución de controversias, como la mediación o conciliación, así como los procedimientos administrativos o jurisdiccionales previstos en la legislación aplicable.
En la Ciudad de México existe una autoridad especializada en materia condominal: la Procuraduría Social (PROSOC). En otras entidades federativas, las controversias suelen canalizarse mediante autoridades administrativas, centros de mediación o tribunales competentes.
El caso de la Ciudad de México: una tendencia regulatoria
La creciente relevancia de las Estancias Turísticas Eventuales ha impulsado mecanismos regulatorios específicos. Un ejemplo es el Registro de Anfitriones y Plataformas Tecnológicas de Estancias Turísticas Eventuales implementado en la Ciudad de México.
Entre los requisitos establecidos destacan:
- Documento que acredite la propiedad, posesión o administración legítima del inmueble.
- Registro Federal de Contribuyentes (RFC) y Constancia de situación fiscal.
- Constancia de no adeudo de impuesto predial y no adeudo por suministro de agua.
- Manifestación de cumplimiento en materia de protección civil.
- Seguro o póliza de responsabilidad civil.
- Acuse de aviso a la Asamblea General de Condóminos cuando el inmueble se encuentre sujeto al régimen de propiedad en condominio.
Este último requisito evidencia que incluso la regulación administrativa reconoce la importancia de considerar la dimensión colectiva propia de los condominios.
En conclusión, las Estancias Turísticas Eventuales representan una nueva realidad del mercado inmobiliario, pero también un desafío para los modelos tradicionales de convivencia condominal. La discusión jurídica no debe centrarse en prohibir o permitir determinadas plataformas, sino en verificar que el uso del inmueble respete su destino autorizado, las disposiciones del régimen condominal y los derechos de los demás integrantes de la comunidad.
En un entorno donde la propiedad privada convive con bienes comunes y reglas colectivas, el verdadero reto consiste en encontrar el equilibrio entre la libertad del propietario y la protección del interés común, garantizando certeza jurídica, convivencia armónica y preservación del patrimonio inmobiliario.
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