Por: Román Fernández Galindo
En la revista que para tal efecto lleva el Tribunal Federal de Justicia Administrativa correspondiente al mes de agosto de 2024, se publicó un criterio aislado por parte del Pleno Jurisdiccional de la Sala Superior de dicho Tribunal Control de Legalidad, el cual sin duda resulta relevante por las repercusiones que pudiera generar en el caso en que la autoridad inicie los procedimientos de verificación y de sanción en contra de quien realice actividades consideradas como vulnerables en términos de lo establecido en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.
Primeramente, es del conocimiento que la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, conocida coloquialmente como Ley Antilavado, tiene como objeto proteger el sistema financiero y la economía nacional, así como también contempla medidas y procedimientos para prevenir y detectar actos u operaciones que involucren recursos de procedencia ilícita.
De igual forma es de explorado conocimiento que de acuerdo al artículo 17 fracción V de la ley en comento, se considera como actividad vulnerable la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como la intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta, disposición que para un mejor estudio se transcribe en su parte de interés:
“Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:
(…)
V. La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;
(…)”
De acuerdo a lo anterior, podemos afirmar que toda operación en la que se transmita la propiedad de algún bien inmueble es considerada como una actividad vulnerable. Particularmente podemos aseverar que en los casos en los que sea celebrado un contrato de compraventa de inmueble, tal situación será detonante de todas y cada una de las obligaciones establecidas en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.
No debemos perder de vista que de acuerdo a los artículos 2248 y 2249 del Código Civil Federal, el contrato de compraventa es aquel instrumento a través del cual una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y la otra se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. No menos importante resulta que la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
En este sentido, en los casos en los que sea celebrado un contrato de compraventa de un bien inmueble, no cabe duda que quien realiza dicha actividad considerada como vulnerable, tiene un cúmulo de obligaciones de acuerdo a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, como bien podemos mencionar de forma enunciativa más no limitativa: identificar y conocer de manera directa a sus clientes o usuarios, identificar al beneficiario controlador, realizar alta, registro y baja en su caso ante el Padrón de personas que realizan actividades vulnerables, presentar avisos e informes, entre otras.
Ahora bien, materia de la presente colaboración es dejar en evidencia que en la práctica ha sido común el uso y empleo de los contratos de promesa de compraventa, mismos que de acuerdo al Código Civil Federal son definidos como actos preparatorios y a través de los cuales las partes contractualmente asumen la obligación de celebrar (hacer) un contrato (compraventa) futuro en fecha cierta, respecto a un bien determinado. Sin embargo, dichos contratos promisorios a los que nos referimos revisten las características o reúnen los elementos de una compraventa como tal, ya que de su contenido se aprecian elementos como precio, modalidades, fecha de pago, entrega del bien objeto del contrato, inclusive penas convencionales. Situación que evidentemente pudiera acarrear consecuencias negativas para quien realiza la actividad vulnerable, pues de contener dicho contrato promisorio los elementos de una compraventa ello sería detonante de todas y cada una de las obligaciones contenidas en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Inclusive sin duda alguna se corre el riesgo respecto a que la autoridad imponga a quien realiza la actividad vulnerable, las sanciones correspondientes por incumplimiento a las distintas obligaciones consignadas en la ley de la materia.
Recordemos que se ha establecido jurisprudencialmente que no es la denominación que le otorgan las partes al acto jurídico que celebran lo que determina la naturaleza del contrato sino el objeto directo e indirecto que es materia del acuerdo de voluntades. Dicho de otra forma, un contrato no puede vincular a las partes por su sola denominación sino quien vincula a las partes es el propio clausulado del mismo.
Por consiguiente, es importante que los contratos de promesa de compraventa, oferta unilateral de compra, oferta de compra y/o cualquier otro instrumento que sea celebrado por parte de quien realice la actividad vulnerable en términos de lo establecido en el artículo 17 fracción V de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita con clientes o usuarios, sean verdaderos instrumentos preparatorios, y no revistan las características de una compraventa como tal, pues de ser estar en este último supuesto la autoridad sin duda alguna exigiría el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones establecidas en la Ley Antilavado, lo que incluiría la imposición de sanciones de carácter económico, mismas que se han caracterizado por ser de monto excesivo, sin que esta última situación vulnere garantías constitucionales de conformidad con recientes criterios jurisprudenciales.
Finalmente, se hace mención respecto a que la presente colaboración tiene como sustento el siguiente criterio jurisprudencial, mismo que a continuación se transcribe en su integridad para su análisis y valoración:
LEY FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE OPERACIONES CON RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA
IX-P-SS-378
AVISO POR ACTIVIDADES VULNERABLES. CASO EN QUE DEBE PRESENTARSE TRATÁNDOSE DE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.- De la interpretación al artículo 17, fracción V, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, se advierte que las operaciones de prestación de servicios de construcción, desarrollo de inmuebles, intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los bienes por cuenta o a favor de sus clientes, serán objeto de Aviso ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. En esa línea, los contratos promisorios tienen la característica fundamental de imponer obligaciones de hacer, siendo que los elementos propios del mismo únicamente son el señalamiento de la cosa que será objeto del contrato futuro y que se precise una fecha cierta para su celebración; mientras que en los contratos de compraventa se establecen obligaciones de dar, como lo es la transferencia de la propiedad de una cosa o de un derecho por una parte y el pago por un precio cierto y en dinero por otra. Por lo tanto, si en un contrato promisorio se convienen elementos que son propios de una compraventa como lo son el precio, las modalidades y fecha de pago, la entrega del bien objeto del contrato y penas convencionales; se está ante una operación de compraventa de inmuebles y en consecuencia está sujeta a presentación de aviso ante la Secretaría al momento en que se celebra, independientemente de que se haya denominado como contrato de promesa de compraventa, pues no se puede atender a las denominaciones dadas por las propias partes que celebraron dicho contrato, para fijar la naturaleza del mismo.
Juicio Contencioso Administrativo Núm. 20/1561-24-01-01-01-OL/21/37-PL-02-00.- Resuelto por el Pleno Jurisdiccional de la Sala Superior del Tribunal Federal de Justicia Administrativa, en sesión de 6 de diciembre de 2023, por unanimidad de 9 votos a favor.- Magistrado Ponente: Víctor Martín Orduña Muñoz.- Secretaria: Lic. Brenda Virginia Alarcón Antonio.
(Tesis aprobada en sesión de 5 de junio de 2024)
R.T.F.J.A. Novena Época. Año III. No. 32. Agosto 2024. p. 49
Tesis publicada en la Revista de este Tribunal el miércoles 28 de agosto de 2024 a las 11:10 horas.
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