Las FIBRAs inmobiliarias: Inversiones seguras y rentables

Por: José Luis Arenas López

La industria del mercado inmobiliario se refiere a las transacciones comerciales relacionadas con propiedades inmobiliarias. Estas operaciones son muy diversas entre las que se encuentran la compra, venta, alquiler y gestión de toda la gama y tipos de inmuebles, como vivienda habitacional, oficinas, locales comerciales y terrenos.

El concepto Mercado Inmobiliario contiene actividades y procesos asociados a los bienes inmuebles, incluyendo la oferta y demanda de propiedades, la fijación de precios, define las tendencias de mercado y el aspecto jurídico; algunos de los conceptos básicos para entender este mercado incluyen:

Apreciación y Depreciación: La apreciación es el aumento del valor económico de una propiedad a través del tiempo, mientras que la depreciación es la disminución de su valor.

Oferta y Demanda: La oferta se refiere a la cantidad de propiedades disponibles en el mercado, mientras que la demanda se refiere al deseo y capacidad de los compradores de adquirir estas propiedades.

Valor de Mercado: Es el valor económico estimado al que una propiedad se puede colocar en el mercado abierto para su venta.

Apalancamiento: Este puede ser operativo o financiero y se refiere al uso de financiación para aumentar el potencial de retorno de las inversiones inmobiliarias.

En la actualidad las inversiones de capital, específicamente en bienes raíces se denominan FIBRAs Inmobiliarias (FI).

Las FIBRAs Inmobiliarias funcionan por empresas que, a través de sus socios y accionistas, reúnen suficiente capital para comprar, arrendar, construir o remodelar proyectos inmobiliarios. Las propiedades en el mercado inmobiliario se dividen principalmente en tres categorías:

Residenciales: Incluyen viviendas unifamiliares, apartamentos, condominios y casas adosadas.

Comerciales: Comprenden oficinas, locales comerciales, centros comerciales y hoteles.

Industriales: Incluyen fábricas, almacenes y terrenos destinados a actividades industriales.

Una ventaja de las FIBRAs Inmobiliarias (FI) es la posibilidad de cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores a través de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces y se convierten en una opción conveniente al ofrecer a sus accionistas la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs); un antecedente relevante es que desde 2011, cuando la primeras Fibras entraron a la BMV, han generado recursos por 148,842 millones de pesos.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, son inversiones en bienes raíces a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV); tienen como base el modelo de inversión estadounidense REITs (Real Estate Investment Trust), y como ya se mencionó las FI sirven principalmente para obtener ganancias de la renta de inmuebles, como locales comerciales, oficinas, hoteles, entre otros. Es decir, son una manera de promover la inversión tanto local como extranjera, siempre relacionada con su rentabilidad, en otras palabras, este concepto de negocio es tan rentable que para 2025 en México existen alrededor de 15 Fibras inmobiliarias dedicadas a diferentes sectores, como industrial, manufacturero, oficinas, comercio, educación y hotelero, por mencionar algunos; aunque también existen fideicomisos hipotecarios, de infraestructura y energía, infraestructura.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces son administrados por un fiduciario, el cual es una persona física o moral quien tiene la obligación legal de gestionar el dinero o los bienes de otra persona para su beneficio y no para él propio. En términos generales, el fiduciario actúa basado con la confianza que le otorgan las partes involucradas y al cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores, proporciona mayor confianza, liquidez y beneficios fiscales a los inversionistas.

Este tipo de negocio señala diversas operaciones siendo las principales la compraventa y el arrendamiento; la compraventa es el acuerdo de voluntades entre dos personas por el que una se obliga a entregar un bien determinado y la otra a pagar un precio por el misma. El arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un monto económico.

Para determinar el valor de un bien inmueble y llevar a cabo la operación de compra venta o la renta de un bien inmueble se deben determinar diversos factores en relación con la tierra como: Localización, tamaño y medidas del lote, topografía, condiciones de suelo y subsuelo, disponibilidad de servicios y tipo de estos; para el caso de las construcciones: tipo de construcción en relación con el lote, calidad y durabilidad, funcionalidad, estilo y estética, concordancia con el vecindario y servicios que proporcionan a sus habitantes.

La gran pregunta es ¿Cómo funcionan las FIBRAs Inmobiliarias? Invertir en FIBRAs requiere de la compra de acciones en una cartera de bienes raíces comerciales, a diferencia del pasado, en la actualidad cualquier persona del nivel adquisitivo que sea puede iniciar un portafolios de inversión en fideicomisos con duración de hasta 4 años, al término de este plazo se puede iniciar un nuevo portafolios con nuevos inmuebles y seguir las etapas del proceso: la primera etapa se refiere al establecimiento de un Fideicomiso que administrará los bienes en renta; la segunda etapa permite al dueño o los dueños de los inmuebles sean agregan al portafolio de inversión a cambio de una contraprestación económica; a continuación el fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores, para que el público inversionista interesado pueda participar en él, parte del fondo recaudado permitirá pagar a los dueños; la siguiente etapa refiere la gestión del fideicomiso el cual será administrado por diversos expertos en el mercado de bienes raíces, estos se encargan de la administración, mantenimiento y mercadotecnia de los inmuebles.

Como resultado del proyecto de inversión, el 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes, se distribuye entre los inversionistas, en su caso los propietarios recibirán sus dividendos de inversión, excepto en los casos donde requieran CBFIS de propiedades ajenas, si el o los inversionistas requieren liquidez, se utiliza la casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.

En la actualidad, los grandes centros comerciales y las cadenas hoteleras funcionan a través de estos fideicomisos, lo anterior por los grandes beneficios tanto económicos como fiscales ya que son fideicomisos tradiciones pero con una regulación especifica en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, esto es, 70% inmueble y 30% en inversión de deuda gubernamental, otro atractivo de las FIBRAs es que al momento de que un inversionista desee vender su participación, el ingreso esta exento del pago del ISR, además, no existen obligaciones de hacer pagos provisionales de ISR, en los casos de que los inmuebles sean comerciales o lucrativos está exento de ISR en México ya que tributa sobre el 5% restante; el Capítulo III, intitulado “de los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles”, en su artículo 187 refiere que: “Con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, se les dará el tratamiento fiscal establecido en el artículo 188 de esta Ley a los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines como estrategia gubernamental”, lo que refiere el estímulo a la inversión para la construcción de grandes centros comerciales y hoteles, siempre y cuando las inversiones se apeguen a la normatividad del país; que el fin de la inversión sea para la compra o construcción de bienes inmuebles; que por lo menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en viene raíces; que los viene raíces que se adquieran o construyan se destinen al arrendamiento; que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso; que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior, como es notorio, las FIBRAs Inmobiliarias son inversiones seguras, convenientes y muy rentables sobre todo por los beneficios fiscales.

Según el inciso c) del mismo 187 de la LISR, establece con claridad los requisitos del informe de cada inmueble aportado al fideicomiso que la fiduciaria deberá presentar ante las autoridades: fecha de aportación; valor de la aportación; años transcurridos entre la fecha de construcción y la de su aportación; domicilio; uso o destino; datos de identificación del portafolio de inversión al que se integra el inmueble, de ser el caso; cuando el inmueble sea enajenado por la institución fiduciaria, incluir en el informe la fecha de enajenación, valor de enajenación y ganancia o pérdida.

Como conclusión se puede asegurar que la diversificación de portafolios inmobiliarios reduce los riesgos de inversión al mitigar el impacto de las fluctuaciones del mercado, como beneficio adicional estas inversiones están reguladas por instituciones del gobierno como Banco de México, CNVB y la CONSAR; por las bolsas de valores como BMV y BIVA, así como, por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (arts. 187 y 188), finalmente, las FI ofrecen beneficios fiscales que al inversionista solo se le obliga a declarar como ingresos por arrendamiento los dividendos o distribuciones que reciba, finalmente las FI tienen una gran capacidad para generar flujos estables de ingresos por la renta de propiedades, lo cual se traduce en distribuciones regulares a los inversionistas de las FIBRAs siendo un ingreso confiable, de ingresos pasivos y de alto flujo y capacidad de liquidez.