EL PAPEL DE LAS Y LOS NOTARIOS EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE
GUADALUPE DÍAZ CARRANZA
NOTARÍA PÚBLICA NO. 83, VILLA DE ETLA, OAXACA.
Toda persona anhela obtener un patrimonio que le permita ofrecer a su familia una vida tranquila y con seguridad económica. Cuando una persona logra adquirir una propiedad, lo más importante es que se asesore de un perito especialista que lo oriente y lo acompañe durante todo el proceso de formalización jurídica para obtener sus documentos que lo avalen como propietario de los mismos.
Los expertos en la materia somos las y los Notarios Públicos, nosotros somos garantía de seguridad y certeza jurídica en las operaciones de adquisición de bienes inmuebles.
Puesto que la compraventa de toda propiedad involucra aspectos que necesitan pasar por el control de legalidad que sólo un notario puede proporcionar. Es así que las y los notarios somos el principal aliado para brindar seguridad al patrimonio de sus clientes y podemos apoyarlos en tres diferentes momentos:
1. Antes de la compraventa
Antes de firmar cualquier contrato, o comprometerte a la compra de cualquier forma, contacta a un notario, nosotros confirmaremos ciertos aspectos básicos del inmueble, por ejemplo:
● Que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño;
● Si es un único dueño o deberá obtenerse el consentimiento de otras personas para la compraventa –por ejemplo, la esposa si está casado por sociedad conyugal-
● Que no exista sobre el inmueble una reserva de usufructo vitalicio
● Que no exista un juicio testamentario inconcluso y
● Que la propiedad no tenga una hipoteca.
Así mismo las y los notarios, dependiendo de la legislación local, tramitaremos las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente en el pago de sus contribuciones, tales como predial y agua o certificados de uso de suelo.
2. Durante la compraventa
Cuando toda la documentación está lista, las y los notarios elaboramos la correspondiente escritura y coordinamos una reunión para la firma en la que deben estar presentes la parte compradora, la parte vendedora, la institución financiera –en el caso de que se adquiera el inmueble mediante un crédito hipotecario–, y nosotros mismos.
En esta reunión se lee la escritura en voz alta y si todos están de acuerdo se procede a la firma. Esta escritura quedará asentada en el protocolo de la notaría.
PAGOS A REALIZARSE EN LAS COMPRAVENTAS DE BIENES INMUEBLES:
● El costo del inmueble, el cual deberá realizarse de una forma segura directamente a la parte vendedora.
● El pago de impuestos, derechos y gastos notariales, los cuales deberán pagarse directamente en la notaría, ya que nosotros somos los responsables de calcular y retener los impuestos locales y federales por la compra de inmuebles.
En forma general, los gastos a pagar por el comprador son:
● El impuesto de traslado de dominio, que es local y en algunos lugares se denomina impuesto sobre adquisición de inmuebles.
● Impuestos catastrales.
● Derechos de Registro Público.
● Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc).
● Honorarios notariales y el correspondiente IVA.
PAGOS QUE DEBE REALIZAR EL VENDEDOR:
El pago del Impuesto Sobre la Renta, mismo que debe ser retenido en el momento de la firma por la o el notario.
El notario o notaria deberá hacer dicho cálculo o en su caso determinar si la operación de compraventa está exenta de dicho impuesto.
El artículo 93 de la ley del ISR determina en qué casos se puede exentar una compraventa.
De acuerdo al artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR el enajenante debe acreditar que el inmueble es su casa habitación con los siguientes documentos:
● Credencial de elector vigente y que contenga la dirección tal cual aparece en la escritura de propiedad
● Recibo de Luz o telefonía fija
● Estados de cuenta de instituciones financieras
La documentación debe estar a nombre del enajenante, su cónyuge o de ascendientes o descendientes en línea recta.
Los Notarios te orientaremos sobre los efectos que las disposiciones de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, mejor conocida como la “Ley Antilavado”, tienen en la compraventa, que son en general:
El límite para entregar dinero en efectivo cuando se compra un inmueble es de 8,025 UMA, lo que equivale a $719,200.00 pesos; de manera que, si el precio es superior a esa cantidad, el resto del dinero deberá pagarse con algún instrumento financiero, como puede ser cheque de caja, cheque certificado o transferencia bancaria y ¡nunca en efectivo!
Los notarios estamos obligados a generar un expediente único de identificación, que incluye una declaración bajo protesta de decir verdad de cada uno de los comparecientes a la operación inmobiliaria sobre la existencia o inexistencia de un dueño beneficiario o beneficiario controlador, es decir, alguna persona que no interviene en el acto de compraventa pero que recibe los beneficios de ésta.
Se deberá firmar esta declaración y proporcionar los datos del dueño beneficiario, si éste existiera; además de la información y elementos documentales vigentes que sean solicitados.
Por último, la o el notario será responsable de emitir una factura o CFDI por sus honorarios. En caso de que el inmueble se haya adquirido a una persona física, los notarios deberemos acompañar este CFDI de un complemento que contenga la información fiscal de compraventa, el cual permitirá más adelante demostrar cuál fue el “costo comprobado de adquisición” y, por consiguiente, exentar o deducir el impuesto al momento de vender la propiedad, según corresponda.
El notario o la notaria tramitará ante las dependencias recaudadoras correspondientes a nombre del comprador un CFDI por la retención de los impuestos.
3. Después de la compraventa
Los notarios somos los encargados de inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad para que quede en él constancia de la compraventa realizada, dando por terminado así el proceso de escrituración.
Los notarios somos los responsables también de entregarte un testimonio original de la escritura con los originales de todos los pagos realizados, impuestos y derechos y MUY IMPORTANTE debe entregar el CFDI y su respectivo COMPLEMENTO, así como resguardar el protocolo original donde conste tu escritura por los años que su Ley del Notariado según la entidad estipule en la notaría, tras los cuales se entregará a la Dirección General de Notarías.
