CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

Por: Mtro. Juan Carlos Caropresi Regalado

Corredor Público No. 7 Plaza de Baja California

“Valuar es un arte, no una ciencia”, ¿cuántas veces hemos escuchado esto?,yo escuché esta frase por primera vez en una convención nacional de Corredores Públicos en la Ciudad de México en 2005, poco tiempo después me volví valuador profesional y poco tiempo después, me volví valudador profesional y poco después me volvo Corredor Público,de ahí, he visto con mucho gusto cómo hemos venido profesionalizado muchísimo la práctica valuatoria del Corredor Público,hemos migrado de aquellos avalúos que se recargaban únicamente en la experiencia y pericia del valuador; avalúos de tres hojas, a avalúos mucho más elaborados, con mucho apego en ciencias tales como matemáticas, estadística y finanzas, cada vez, más y más se ve como una ciencia y no como un arte. 

He vivido e insistido en que este camino que hemos tomado es el adecuado, que debíamos de usar estas herramientas, que debíamos ser más profesionales, y lo hemos hecho. Pero ahora, después de miles de avalúos, de más de quince años de práctica valuatoria constante e ininterrumpida, me empiezo a cuestionar algunas cosas; me pregunto ahora, por ejemplo, ¿por qué repudiamos tanto el hecho de que se recargara tanto el resultado de un avalúo en la pericia “de calle” del valuador, en su conocimiento empírico, en su experiencia?

Mi primer maestro en valuación, Don Julio Torrescoto, un gigante de la valuación, se refería a esto como “tiempo de zapato”, describiendo al tiempo que pasaban los valuadores de antaño en la calle, caminando propiedades, pues ahora lo hemos logrado, hemos migrado más que nunca hacia valuadores que no caminan las propiedades, pero que manejan muy bien el Excel. No sé si eso es bueno o no, pero lo que quiero proponer es que ahora, esos corredores públicos en sus actividades como valuadores profesionales, que ya saben de finanzas, matemáticas, estadística, no se alejen tanto de la parte artística, no se olviden de sus experiencias, de su pericia, no tengan miedo de emitir dictámenes aún en contra de lo que el Excel arroja, para eso estamos, por eso somos peritos. 

¿Cuántas veces hemos visto un avalúo, y de entrada decimos, está mal, no sé por qué, pero no se ve bien, lo siento en el estómago? Ese sentimiento, que le llamamos normalmente “instinto” no es más que la manifestación de experiencia acumulada, no dejemos de escuchar esta voz interna, por eso nos pagan por escuchar esta voz, por usar nuestro instinto, si no fuera así, lo harían los pasantes en el Excel y todos los avalúos saldrían igualitos. Eso no es lo que se busca cuando se acude a un experto que tiene la pericia, incluso hemos venido migrando del concepto de perito a profesional, (antes perito valuador ahora valuador profesional). Insisto, yo estoy a favor de este cambio, solo creo que nos fuimos de boca, nos pasamos, tanto repudiábamos aquella época romántica de la pericia de calle, por encima de toda ciencia, que ahora nos fuimos al otro extremo, pura ciencia, nada de arte, nada de pericia solo Excel, ¿Qué sugiero? Usar ambas herramientas, claro, la matemática, estadística (mi favorita), finanzas, y otras, pero no abandonemos el arte.

¿Dónde está el arte? En la interpretación, y como ejemplo, les doy el artículo 56 Bis del Reglamento de la Ley Federal de Correduría Pública en su inciso “o)” nos da como apartado obligatorio en nuestros reportes (avalúos), la sección de “Consideraciones previas a la conclusión”, y la gran mayoría de nosotros no usamos este capítulo; lo agregamos a nuestros trabajos porque estamos obligados a ello. Les propongo hacer uso de este texto para sus reflexiones artísticas y con eso, hacer sus últimas deducciones o premios, en fin, los últimos ajustes en la conclusión, por ejemplo, tratándose de avalúos de negocios en marcha, yo utilizo un par de cosas en este apartado, el primero de ellos lo llamo “Ajuste por Posición Financiera”, y lo llamo así porque uso algo que se conoce como “Cuadrante de Navegación Financiera”, en donde en un eje cartesiano se presentan cuatro cuadrantes que reflejan varias posibilidades donde se puede ubicar una empresa: 1) Consolidada; 2) En crecimiento; 3) Muerta y 4) Descapitalizada, cada uno de estos cuadrantes se puede entender en dos variantes: “Positiva” o “Negativa”, es decir, te da 8 posibilidades donde una empresa se puede ubicar en este cuadrante. 

Ya que ubico la empresa en este cuadrante de navegación, hago algún ajuste, sea un “premio” o un “castigo” basándose en ello, porque yo, con base en mi experiencia, puedo anticipar o al menos presumir que una empresa en los cuadrantes 3 y 4, aún en su versión “Positiva”, puede tener algún problema alcanzando los flujos proyectados, entonces es en este apartado donde hago estos cálculos y luego hago estas reflexiones que impactan mi resultado.

Otra herramienta que uso, a la que he denominado “Ajuste por Estabilidad Financiera”, se basa en razones financieras de liquidez, “cash is King”, yo en lo particular uso: 1) Índice de Solvencia; 2) Prueba del Ácido; 3) Índice de Apalancamiento; 4) Capital Neto de Trabajo y 5) Índice de Rendimiento Sobre el Capital Contable. Ustedes usen las que más les haga sentido, es más, muy comúnmente, varío estos índices de acuerdo al tipo de empresa y el sector en el que dicha empresa se desarrolla. 

A lo que quiero llegar es que de nada nos sirve tanta ciencia, tanta tecnología, si solo vamos a llenar datos de una fórmula en un Excel. Y para respetar el resultado que arroje el Excel, debemos cuestionarnos, debemos interpretar los resultados y muchas veces debemos ajustar estos resultados; ahí está el arte, ahí está la pericia, ahí está la diferencia.