Actualidad del mercado hipotecario en México
Por: Sergio Isaid Vera Morales
En pleno año 2024, el mercado hipotecario en México se encuentra en un punto de inflexión, marcado por un aumento constante en los precios de las viviendas y un ecosistema crediticio en constante evolución. Sin embargo, a pesar de los desafíos, el sector sigue siendo dinámico y ofrece oportunidades para compradores de todo tipo. A continuación, te proporcionamos los datos más relevantes sobre el mercado desde Dinero.mx, analizando su transformación reciente, las proyecciones para el futuro y la coyuntura que enfrenta este 2024.
Casa propia en 2024, ¿un sueño o una meta alcanzable?
El sueño de la casa propia ha sido una aspiración constante para los mexicanos contemporáneos. Sin embargo, la adquisición de una vivienda siempre ha representado un desafío financiero considerable. Por lo cual, el crédito hipotecario se ha posicionado como una herramienta indispensable para hacer realidad este sueño y convertirlo en una meta, permitiendo a millones de familias acceder a una vivienda.
La historia del crédito hipotecario en México se remonta al siglo pasado, cuando se crearon las primeras instituciones financieras especializadas en el otorgamiento de préstamos para la vivienda. Desde entonces, a lo largo de las décadas, el mercado hipotecario ha experimentado una serie de transformaciones, impulsadas por cambios económicos, políticos y sociales.
En la década de 1970, el gobierno mexicano implementó una serie de políticas para fomentar el acceso a la vivienda, incluyendo la creación de Infonavit en 1972. El Infonavit se convirtió rápidamente en un actor notable en el mercado hipotecario, ofreciendo créditos accesibles a los trabajadores afiliados al IMSS.
Durante las décadas de 1980 y 1990, el mercado hipotecario mexicano enfrentó una serie de desafíos, incluyendo la crisis económica de 1982 y la devaluación del peso en 1994. Estas crisis provocaron un aumento en las tasas de interés y una disminución en la oferta de crédito, lo que dificultó el acceso a la vivienda para muchos mexicanos.
A partir del año 2000, el mercado hipotecario comenzó a recuperarse, impulsado por la estabilidad macroeconómica y la apertura del sector financiero a la competencia internacional. La entrada de nuevos actores, como la nueva banca comercial y las Sofomes, amplió la oferta de crédito y diversificó las opciones de financiamiento para los compradores de vivienda.
En los últimos años, hemos visto un crecimiento importante en el mercado hipotecario, impulsado por la demanda de vivienda y la implementación de tecnologías en temas financieros. Sin embargo, la inflación generalizada después de la pandemia y el aumento de las tasas de interés, han generado nuevos retos para la industria hipotecaria.
Precio de la vivienda en 2024
Uno de los datos más sobresalientes es el aumento del 9.7% en el precio de las viviendas adquiridas con crédito hipotecario durante el primer trimestre de 2024. Este incremento refleja una tendencia que se ha venido observando en los últimos años, impulsada por diversos factores como el aumento en los costos de construcción y la alta densidad poblacional en ciertas zonas del país, especialmente en áreas urbanas y metropolitanas donde la oferta de vivienda es limitada en comparación con la demanda creciente.
De tal manera que el precio promedio de una vivienda a nivel nacional se situó en 1 millón 702 mil pesos en la primera mitad de 2024, lo que representa una enorme inversión para muchos interesados en adquirir una casa.
Costo Anual Total de los créditos hipotecarios
Un punto muy importante para considerar en cuanto al tema del costo de las viviendas actuales, es el Costo Anual Total (CAT) promedio del crédito hipotecario estándar en México, que se ubicó en 13.85% a inicios de 2024, con un rango que va desde 10.90% hasta 28.18%. Este indicador, que incluye no solo la tasa de interés sino también otros costos asociados al crédito, permite una comparación más completa entre diferentes opciones de financiamiento. Si bien estos porcentajes pueden parecer elevados en comparación con años anteriores, es necesario recalcar que la tasa hipotecaria promedio en el primer trimestre de 2024 fue de 11.5%, lo que indica una cierta estabilidad en el mercado crediticio.
Ten en cuenta que el costo de un crédito hipotecario puede variar bastante según varios factores, como el tipo de institución financiera, el plazo del crédito, el monto del préstamo y el perfil del solicitante. Por eso, es trascendental comparar distintas opciones antes de decidirte.
También es importante considerar que hay varias opciones de financiamiento, cada una con sus particularidades y costos. Por ejemplo, los créditos del Infonavit suelen ofrecer tasas de interés más bajas que las de la banca comercial, lo que los hace una opción atractiva para muchos mexicanos.
¿Cómo pagan los mexicanos?
El manejo del portafolio vencido es un aspecto valioso para entender la salud del mercado hipotecario. Al cierre de 2023, el saldo de la cartera vencida, que incluye financiamientos con más de 90 días de atraso en los pagos, se situó en 34 mil 877 millones de pesos, lo que representó un incremento del 8.4% en comparación con los 32 mil 161 millones de pesos reportados entre enero y diciembre de 2022. Este aumento en la cartera vencida podría ser un indicador de dificultades económicas para algunos deudores, aunque los niveles de morosidad actuales se mantienen en mínimos históricos, lo que sugiere una relativa estabilidad en el mercado.
En el caso del Infonavit, el Índice de Morosidad (IMOR) al cierre de septiembre de 2023 fue del 18%, después de haber alcanzado un pico del 19.4% en junio de ese mismo año, el nivel más alto desde que se tiene registro. La disminución en este indicador se atribuye a una reducción en la cartera vencida, especialmente en los créditos denominados en veces salario mínimo, y a un aumento en la cartera vigente de créditos denominados en pesos.
Infonavit: datos destacados en el mercado hipotecario
El Infonavit desempeña una participación sustancial en el mercado hipotecario mexicano, facilitando el acceso a la vivienda para millones de personas. Desde 2019 hasta abril de 2024, el Infonavit ha otorgado más de 2 millones 493 mil créditos, con una derrama económica de 1.2 billones de pesos.
Especialmente en 2023 el Infonavit otorgó 259 mil 791.6 millones de pesos en créditos, un incremento del 18.6% en comparación con 2022. Durante ese año, más de 430 mil personas derechohabientes obtuvieron un crédito para la adquisición de vivienda, terreno, construcción, ampliación o mejoramiento. Del total de créditos otorgados, el 72% fueron hipotecarios, lo que equivale a 310 mil 970 hipotecas. Además, el número de personas que precalificaban para ejercer su Crédito Infonavit y comprar su casa aumentó un 50% al cierre de 2023.
El instituto ha implementado diversas estrategias para ampliar su alcance y adaptarse a las necesidades de la población. Por ejemplo, el esquema Unamos Créditos, permite a parejas, amigos o familiares unir sus financiamientos para adquirir una vivienda, brindando una opción accesible para muchos. Además, el Infonavit ha extendido sus servicios a los migrantes mexicanos que viven en Estados Unidos, permitiéndoles pagar sus créditos a través de remesadoras.
Vale la pena mencionar que los montos solicitados en créditos del Infonavit en 2023 se situaron en un promedio de 632,000 pesos, un 6.5% más que el año anterior. Por otro lado, el Fovissste ofreció préstamos con un promedio de 810,000 pesos, lo que representó un incremento del 2.6% en comparación con 2022.
Demanda y pronóstico del mercado hipotecario en 2024
Para comprender mejor el panorama actual, es útil mirar hacia atrás y analizar las estadísticas del crédito hipotecario del año 2023. Durante ese año, se otorgaron 494,000 financiamientos por un total de 505,900 millones de pesos entre la banca comercial y las instituciones públicas de gobierno, lo que representó un crecimiento del 0.4% en comparación con 2022.
La banca comercial fue altamente influyente en este crecimiento, al colocar 126,500 créditos hipotecarios por un valor de 273,500 millones de pesos. En contraste, el Infonavit otorgó 330,900 hipotecas con un valor total de 202,700 millones de pesos, mostrando un crecimiento del 11.9% en el número de créditos y del 20.6% en monto, en términos reales.
Aunado a este último dato, el Fovissste mostró una tendencia a la baja, al colocar 36,600 créditos hipotecarios con un valor de 29,700 millones de pesos, lo que representó una caída anual del 25%.
Este año el mercado hipotecario en México ha mostrado un dinamismo notable en cuanto al número de financiamientos otorgados por la banca. Durante el primer trimestre de 2024, se registraron 42,307 financiamientos con un valor total de más de $27 mil 284 millones de pesos. Además, a mayo de 2024, la cartera de crédito hipotecario vigente de la banca se ubicó en un billón 358 mil millones de pesos. Estas cifras, sin duda, reflejan la gran capacidad de la banca para satisfacer la demanda de créditos hipotecarios, así como la confianza de los consumidores en el sistema financiero mexicano para adquirir préstamos a largo plazo.
A pesar del aumento en los precios de las viviendas y las fluctuaciones en el costo del crédito, la demanda de financiamientos hipotecarios se mantiene robusta. Según estimaciones de la Sociedad Hipotecaria Federal, se espera una demanda de 735,160 financiamientos a nivel nacional durante el año.
Las entidades federativas con mayor demanda de créditos para adquisición de vivienda nueva son Nuevo León, Jalisco, Estado de México y Quintana Roo, concentrando el 36% del total estimado. Por otro lado, el Estado de México, Jalisco, Ciudad de México y Nuevo León lideran la demanda de créditos para adquisición de vivienda existente.
En términos de precios, las proyecciones indican que el 25% de las operaciones hipotecarias se realizarán por un precio igual o menor a 692 mil pesos, con un precio estándar de 1,040,595 pesos.
Por último, es relevante mencionar que, aunque las tasas de interés han presentado aumentos, el crédito hipotecario sigue siendo una alternativa más accesible en comparación con otros tipos de financiamientos, como las tarjetas de crédito o préstamos personales, que imponen tasas de interés que oscilan entre el 40% y el 80%.
De tal manera, podemos decir que el mercado hipotecario en México se encuentra en un punto de crecimiento sostenido, con desafíos que están siendo abordados a través de productos financieros adaptativos e ingeniosos. Sin embargo, debemos entender que el éxito al navegar en este mercado depende en gran medida del conocimiento que los compradores tengan sobre el mercado.
