Las industrias de la construcción, la venta de inmuebles y el financiamiento hipotecario en crisis
En diferentes oportunidades se ha hablado de las consecuencias que la pandemia del COVID 19 traerá a las diferentes industrias en México, no solo por los efectos lógicos de la pandemia que han traído consigo el cierre parcial o total de muchos sectores industriales, con estos cierres, la pérdida de más de un millón doscientos mil empleos formales en cuatro meses; datos reportados por el IMSS el 13 de julio de 2020, a estos datos le debemos sumar todos aquellos empleos informales que por supuesto deben triplicar a los empleos formales; a ello debemos agregar la negligencia, incapacidad y falta de visión del gobierno federal para brindar apoyos reales a la recuperación de las micro, pequeñas y medianas empresas para con ello evitar una crisis aún mayor.
Dos industrias ya golpeadas en el presente sexenio, han sido la de la construcción, la cual en 2019 sufrió una pérdida del 15.2% acumulado y la inmobiliaria la cual registró pérdidas superiores a las de la crisis del 2009; tan solo en la CDMX, durante el primer trimestre del 2019, se desplomó el 31% y a nivel nacional la caída en esta industria fue del 21.3%.
En el 2020, los números no son alentadores, ya que los grandes contratos de construcción, el gobierno los ha otorgado de manera directa a los amigos cercanos de funcionarios del primer círculo o a amistades del Jefe del Ejecutivo, por otra parte, no existe obra pública significativa, es decir, el 2019 ha sido el primer año en mucho tiempo que no se ha entregado obra pública representativa, esto por dirigir los recursos a la construcción del aeropuerto de Santa Lucía, a la construcción de la refinería Dos Bocas y al Tren Maya, obras capricho del presente gobierno, por otra parte, muchos de los recursos financieros se siguen dirigiendo para el apoyo de los proyectos clientelares del gobierno a costos difíciles de cubrir con las partidas presupuestales asignadas; el 2020 parecía dar un poco de aire a la industria inmobiliaria, ya que a principios de año se le pronosticó un incremento del 4%, no así para la industria de la construcción, misma que desde el inicio del año sufrió una disminución del 18% con respecto al 2019.
Las pésimas políticas públicas en materia de economía y de la recuperación de empresas ante la pandemia, dan como consecuencia un mercado más contraído y fracturado; a pesar de los buenos deseos de principios de año, para el cierre de julio, la industria de la construcción pronosticó para el cierre del 2020 una pérdida del 16% y en la industria inmobiliaria, la cual presenta una de sus principales caídas en México, se espera una contracción superior a la de 2009, con una caída del 18% con respecto al 2019.
Por supuesto, los efectos del COVID 19, trajeron como consecuencia una desaceleración en estas industrias incluyendo la bancaria en materia de financiamiento hipotecario hasta el próximo año; las condiciones de compra de un bien inmueble cada vez son más críticas, ya que el poder adquisitivo es menor considerando que muchas empresas siguen aplicando el pago de sueldos al 50% de lo percibido antes de la pandemia, impidiendo a los consumidores el acceso a la compra de una casa o un departamento, así mismo, los niveles de riesgo que representa la otorgación de un financiamiento hipotecario cada vez son mayores, estableciendo requisitos más estrictos.
Haciendo un análisis sobre los créditos hipotecarios, en 2019 estos instrumentos se mantuvieron igual que en el 2018, el monto del dinero que se colocó en el mercado creció un 15%, mientras que el crecimiento en el número de préstamos fue del 6%, en otras palabras, crecieron más los montos otorgados que número de créditos, en consecuencia, la hipoteca creció. En el arranque del 2020, los especialistas de la banca en materia de financiamientos hipotecarios, aseguraban que sería un año de grandes éxitos y como parte de la estrategia las tasas de interés en estos instrumentos siguieron a la baja, política establecida desde el 2019, llegando a principios de este año hasta un 8% anual fijo, con ello, se trató de motivar a los inversionistas a acceder a la adquisición de un bien inmueble a través de créditos blandos.
Más allá de los buenos deseos y en consecuencia a las malas estrategias tomadas para enfrentar la pandemia del COVID 19, lo cual tomó a México en total descuido y al sector financiero desprevenido, ya que no se midió ni calculó con rapidez los efectos y consecuencias que traería consigo un problema de salud que se minimizó desde el comienzo y desde la presidencia. Por lógica, la situación que México vive es compleja y se deben tomar acciones de manera inmediata, ya que los problemas que se viven se incrementarán en cadena, es decir, los constructores inmobiliarios cuentan con estrategias que faciliten la colocación de los inmuebles en cortos periodos de tiempo, una de esas estrategias es la preventa o la venta a través de créditos emitidos por INFONAVIT o por las instituciones bancarias, entre otras, sin embargo, estas estrategias no consideraron que la pandemia detendría de manera parcial muchas de las industrias del país, en consecuencia, se incrementaría la desincorporación de miles de empleados, mismos que hoy en día al ser desempleados, se encuentran impedidos para el acceso a un financiamiento o en su caso convertirse en cartera vencida en el corto plazo; pero ¿qué pasa con las viviendas construidas? Muchas de las inmobiliarias lograron la terminación de los proyectos a través de créditos o apalancamientos financieros, los cuales se adquirieron con tasas de interés y con el otorgamiento de garantías, si las propiedades no se colocan en el mercado, los intereses se seguirán acumulando, así como, el retraso en el pago de las amortizaciones, mismas que están proyectadas de acuerdo a un plan de venta para liquidarse en tiempos mínimos, tiempos que no se han cumplido; sus efectos pueden ser variados, uno de ellos es encarecer el costo de la vivienda, lo cual sería totalmente erróneo y el otro, es el que estamos viendo, descuentos muy altos en el precio de salida afectado la utilidad, aún con ello, no se ha logrado colocar el número de viviendas en el mercado y como resultado la detención de pago de las inmobiliarias al sector financiero.
Es importante mencionar que a las inmobiliarias no les interesa ni les conviene tener la vivienda en venta por periodos largos o fuera de programa, al contrario, mientras más rápido se coloque, más exitoso es el proyecto, no perdamos de vista que los bienes inmuebles se deterioran aún sin uso, lo cual conlleva a ejercer gastos de mantenimiento, los cuales estaban programados hasta cierto tiempo, estos gastos pueden incrementar el costo de las propiedades o en caso contrario, generar pérdida a las empresas.
En conclusión, urge que el gobierno federal defina estrategias integrales de rescate económico a estos sectores y en general a las empresas medianas, chicas y micros, con ello activar la creación de fuentes empleo formal que den como consecuencia mayor flujo de efectivo y poder adquisitivo, en otras palabras, atender a la clase media la cual no es enemiga del gobierno federal; un ejemplo real ocurre en el Banco Norteamericano, el cual bajó su tasa de interés anual a .25%, haciendo muy atractivo la adquisición de bienes inmuebles, ya que no se encarecen las amortizaciones de manera drástica.
